Notre expertise

La FTI déploie son expertise en ingénierie foncière pour métamorphoser les actifs économiques existants en programmes résidentiels. Nous nous consacrons à revaloriser et à créer de la valeur aux locaux d’activités laissés vacants. Ils présentent des signes d’obsolescence technique, énergétique, environnementale et commerciale. Avec une approche novatrice, nous transformons ces actifs en logements abordables et durables.

Grâce à notre méthode d’éligibilité unique, basée sur des critères rigoureux, nous évaluons le potentiel de transformation des  immeubles à long terme. Cette démarche nous permet de sélectionner les actifs les plus prometteurs pour garantir la pérennité de nos projets de transformation immobilière.

Une intervention à l'échelle nationale : un logement pour tous

La FTI s’engage à produire des logements abordables et durables, particulièrement dans les régions où les tensions foncières sont élevées, c’est-à-dire là où la demande est forte mais l’offre limitée. Notre modèle repose sur la dissociation de la propriété foncière et celle du bâti, via le « démembrement ». Grâce au bail à construction à long terme, nous créons un équilibre financier bénéfique aux opérateurs de logements publics ou privés, sociaux ou intermédiaires, qu’ils soient du Groupe Action Logement ou hors Groupe.

Nous ciblons un vaste potentiel d'actifs à transformer incluant :

  • Des bureaux
  • Des friches avec ateliers et locaux d'activités
  • Des garages
  • Des hôtels
  • Des activités commerciales
  • Des EPHAD
  • Des centres hospitaliers et cliniques 
  • Des établissements scolaires
  • Des entrepôts

Notre mode opératoire en 6 étapes

  • La FTI étudie la conformité de l’actif à ses critères d’engagement et élabore un projet de transformation en partenariat avec le ou des maîtres d’ouvrage pressentis. Un prix d’achat en découle.

  • Si ce projet convient au vendeur et à la collectivité, la FTI achète le bien et contractualise avec le ou les maîtres d’ouvrage partenaires, sous condition suspensive de permis de construire :
    promesse de vente pour les logements en accession,
    promesse de bail à construction pour les logements locatifs gérés (sociaux ou intermédiaires).

  • L’acte authentique donne lieu à une rémunération de portage, qui viendra couvrir les frais de fonctionnement de la FTI.

  • Les opérateurs s’organisent comme ils le souhaitent
    pour construire : co-maîtrise d’ouvrage, SCCV, VEFA.

  • Les bailleurs titulaires d’un bail à construction vont exploiter les logements pendant 50 à 60 ans, et s’acquitter d’une redevance rémunérant l’investissement de la FTI.

  • À l’issue du bail l’immeuble reviendra à la FTI.

Une qualification à 360° des opérations sourcées

La FTI reçoit plusieurs centaines de propositions d’investissement par an, ce qui implique une méthode de sélection efficace. Pour entrer dans le « vivier » des opérations que la FTI étudiera, les projets doivent satisfaire à un nombre de critères cumulatifs, organisés en cinq familles :  la localisation, la nature de l’actif immobilier à acquérir, le projet cible, la compatibilité juridique et l’adhésion politique au projet, et enfin la complexité prévisible de la maîtrise foncière.

Nos critères de qualification

Proximité

Zones Pinel A, A bis et B1

Communes carencées en logement social

Taux SRU

Situation particulière
en milieu urbain mixte ou en bordure d’un quartier résidente

Transports en commun + aménités

Actif immobilier

Usage principal bureaux/activités/commerces

Part d’habitation secondaire

Obsolete/Obsolescent
(technique ou commerciale)

En transformation

Profondeur bat. < 17 m

Pas d’imbrication structurelle complexe

Hauteur dalle à dalle > 2,70 m

Efficacité du batiment

Projet cible

De préférence en transformation

40 logements familiaux minimum LLS+LLI ou 100-200 lots en géré

40% de logements abordables min.

Solt SDP min. 3500 m2

Politique et règlementation

Conformité prescriptions PLU
(changement d’usages…)

Accord de principe de la collectivité sur la faisabilité et la programmation

Appréciation de risque de recours PC

Maîtrise foncière

1-3 propriétaire(s) Identifié(s) max.

3 locataires max. ou protocoles libération

Intention de vendre

Pleine propriété

Pas de copropriété ou lot(s) de volume, sauf si CS

Pas de crédit-bail

Une ingénierie novatrice et agile

En amont du projet, nous concevons des montages juridiques et fonciers complexes, notamment à travers le démembrement de propriété au profit des bailleurs. Nous séparons en effet la propriété du terrain de celle des bâtiments, pour permettre aux bailleurs sociaux de construire des logements, favorisant la mixité sociale. Nous cédons également des droits de construction à des promoteurs privés pour augmenter l’offre de logement à loyer maîtrisé, y compris sous des formes comme le bail réel solidaire.

Cette approche répond à plusieurs défis, notamment la pénurie de logements dans les zones tendues, la réduction de l’artificialisation des terres et l’obsolescence accélérée des bâtiments due aux enjeux climatiques.

En tant que propriétaire des actifs, la FTI assure leur portage : gestion financière et administrative, maîtrise des risques (notamment la sécurité du site). Nous exploitons le potentiel des locaux en développant des projets d’occupation temporaire en adéquation avec les besoins sociaux et culturels des territoires.

 

Un réseau diversifié de partenaires

La FTI collabore avec divers partenaires. Cette synergie des compétences est essentielle pour la réussite des projets qui nécessitent une convergence des expertises techniques pour répondre aux enjeux de la transformation immobilière. Il s’agit également de répondre aux besoins des populations tout en préservant la mixité fonctionnelle des quartiers. Le ciblage territorial et l’organisation des équipes concentrent les efforts sur la construction de relations d’affaires de qualité, un bon réseau étant essentiel à l’efficacité recherchée La FTI s’attache à travailler avec des partenaires locaux bien insérés sur leur territoire, qu’ils fassent ou non partie du groupe Action Logement.

 

  • Aménageurs
  • Architectes et bureaux d'études
  • Bailleurs (groupe et hors AL)
  • Coopératives foncières
  • Entreprises
  • Etablissements publics fonciers (EPF)
  • Organismes de foncier solidaire (OFS)
  • Opérateurs du logement social et intermédiaire
  • Investisseurs
  • Promoteurs

Une approche environnementale intégrée

La FTI promeut un développement urbain durable en intégrant des pratiques limitant l’impact environnemental. À la FTI, nous privilégions la transformation à la déconstruction pour des raisons évidentes de sobriété et de préservation du patrimoine existant. Les actions incluent la production de chaleur décarbonée, la maximisation du réemploi des matériaux, et le développement de la biodiversité.

Une transformation réussie est une transformation qui conjugue à la fois la juste intervention sur la structure afin de pouvoir y développer des logements de qualité tout en limitant au maximum l’impact sur le gros-œuvre existant.